Wohnung gesucht? Konzerne und Hamburg schaffen keinen guten Wohnungsmarkt

„Hamburg ist bei der sozialen Wohnraumförderung bundesweit mit Abstand spitze.“ So steht es im aktuellen Koalitionsvertrag des Hamburger Senats. Ein selbstbewusstes Urteil. Und eines, das viele Hamburger:innen, die jeden Monat einen großen Teil ihres Einkommens für die Miete aufwenden, vermutlich anders sehen.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis und eine Ware zugleich. Das ist ein Widerspruch, der den Hamburger Wohnungsmarkt strukturell prägt. Steigende Bodenpreise, zunehmende Finanzialisierung und intransparente Eigentumsstrukturen verschärfen die Lage für Mieter:innen seit Jahren. Hamburgs politische Antwort ist der Drittelmix in Kombination mit marktorientierter Neubauförderung. Dem Sickereffekt wird hierbei großes Vertrauen geschenkt: Neubau in oberen Preissegmenten soll auch einkommensschwache Haushalte entlasten. Empirische Studien widerlegen diese Annahme jedoch. Initiativen wie „Hamburg Enteignet“ und die Linke Hamburg fordern deshalb einen grundlegenden Kurswechsel: Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände, Mietendeckel und eine dauerhafte Sozialbindung öffentlich geförderter Wohnungen. Diese Position teilen wir auch: mehr Demokratie im Wohnungsmarkt statt Macht der Immobilienkonzerne.

Der Wohnungsmarkt als besonderer Markt

Wohnen ist gleichzeitig ein Grundbedürfnis und eine Ware. Ein Grundbedürfnis, weil niemand darauf verzichten kann, und eine Ware, weil mit Wohnraum Geld verdient wird. Dieser Widerspruch ist der Kern vieler Probleme auf dem Wohnungsmarkt.

Um die Wohnungskrise zu verstehen, ist es hilfreich, die besonderen Eigenschaften des Wohnungsmarkts zu begreifen. Anders als bei anderen Gütern kann niemand auf Wohnraum verzichten, denn jeder Mensch muss wohnen. Niemand kann einfach sagen: „Bei den Preisen kaufe ich halt nichts“. Als Konsequenz hieraus reagiert die Nachfrage nach Wohnungen nur sehr schwach auf Preisveränderungen. Außerdem entsteht ein strukturelles Machtgefälle zwischen Anbietenden und Nachfragenden. Wer eine Wohnung braucht, braucht sie, egal was sie kostet. Hinzu kommt, dass Wohnungen nicht, bzw. nur bedingt teilbar sind. Mieter:innen können nicht einfach ausziehen oder die Wohnung halbieren, wenn die Miete steigt. Sie sitzen entweder in ihrer alten Wohnung fest oder müssen in etwas ganz anderes ziehen: kleiner, weiter draußen, schlechter.

Noch deutlicher wird dieses Ungleichgewicht beim Blick auf den Boden, auf dem die Wohnungen stehen. Boden lässt sich nicht herstellen. Die bebaubare Fläche in Hamburg hat eine Obergrenze. Wenn der Preis für Bauland steigt, kommt nicht nennenswert mehr Bauland auf den Markt. Das hat zur Folge, dass die Preise sich aufgrund der Knappheit gegenseitig verstärken. Die Grundstückspreise und die Mietpreise für Wohnungen steigen. Zudem entsteht der Preis von Bauland nicht durch eine Leistung des Eigentümers, wie zum Beispiel Innovation, sondern indem die zuständige Kommune Bauland ausweist. Hohe Bodenpreise wirken sich auch auf die Gesamtkosten eines Gebäudes aus. Diese schlagen sich am Ende häufig im Kauf- bzw. Mietpreis nieder.

Wohnen ist auch volkswirtschaftlich keine Nebensache. Das Baugewerbe trägt gut sechs Prozent zur gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung bei, Vermietungen und Verpachtungen kommen auf einen Anteil von ca. zehn Prozent.[1] Das ist zusammen fast so viel wie die gesamte Industrie. Zudem wirkt sich der Wohnungssektor auch auf andere Bereiche der Wirtschaft aus. Wenn Mieten steigen, bleibt Mieter:innen weniger Geld für alles andere. Sie kaufen gehen seltener in Restaurants, kaufen weniger Kleidung und fahren vielleicht doch lieber nicht in den Urlaub. Vermieter:innen hingegen haben eine höhere Sparquote und geben die Mehreinnahmen nicht vollständig zurück in die Wirtschaft. Steigende Mieten wirken so wie eine Bremse für den gesamtwirtschaftlichen Konsum. Und: Hohe Mietkosten senken die Bereitschaft von Fachkräften, in Metropolen wie Hamburg zu ziehen, wo Mieten besonders stark ansteigen. Wer in Hamburg wohnen will, muss sich Hamburg auch leisten können. Unternehmen müssen so entweder höhere Löhne zahlen oder auf qualifizierte Arbeitskräfte verzichten.

In den letzten Jahren hat sich außerdem eine neue Kraft auf dem Wohnungsmarkt etabliert: das Finanzkapital. Wohnungen sind eine relativ sichere Finanzanlage für Finanzunternehmen, Pensionsfonds und Privatanleger:innen, wenn wir von der Blase am Immobilienmarkt absehen. Diese Finanzialisierung des Wohnungsmarktes hat die Wohnungssituation weiter verschärft. Eine neoliberale Deregulierungspolitik nach der Wiedervereinigung, während der 1990er und 2000er Jahre, hat wesentliche wohnungspolitische Instrumente abgeschafft, den geförderten Wohnungsbau zwischenzeitlich fast zum Erliegen gebracht und Mietwohnungsbestände privatisiert. Einen guten Überblick über die Entwicklung der Wohnungspolitik nach 1945 bietet Egner (2014).

Wer besitzt Hamburg? – Eigentümerstrukturen

Wer eigentlich Hamburgs Wohnungen besitzt, ist erstaunlich schwer herauszufinden. Grundbücher sind nicht öffentlich zugänglich, Eigentum kann auf mehrere Firmen ausgeteilt werden und die statistische Erfassung basiert oft auf Stichproben. Trotzdem lässt sich ein grobes Bild zeichnen.

Die Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung „Wem gehört die Stadt? Teil 2“ untersuchte vor drei Jahren Eigentümergruppen und ihre Geschäftspraktiken in sechs deutschen Städten, unter anderem in Hamburg.
Rund ein Viertel der Hamburger Bevölkerung wohnt im Eigentum. Etwa die Hälfte aller Hamburger Wohnungen (rund 500.000) befinden sich in nicht-aufgeteilten Mehrfamilienhäusern. Diese werden vom Eigentümer des gesamten Gebäudes vermietet. Darunter sind neben großen Wohnungsunternehmen auch Privatanleger:innen und deren Vermögensverwaltungen.

Abbildung 1: Eigentümerstrukur in Hamburg, Stand 2021.

(Quelle: Trautvetter & Knechtel 2023).

Insgesamt gibt es in Hamburg über 700.000 Mietwohnungen. Die größte Vermieterin der Stadt ist die SAGA-Unternehmensgruppe mit rund 140.000 Wohnungen und über 1.400 Gewerbeobjekten. Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 7,46 Euro im Jahr 2024 liegt sie ca. zwei Euro unter dem Hamburger Mietspiegel. Die SAGA hatte 2024 einen Jahresüberschuss von 283,5 Mio. Euro, umgerechnet ca. 2025 Euro pro Wohnung. Nach Angaben der Linken Hamburg fließt ein erheblicher Teil dieser Gewinne auf Anweisung des Senats in die Haushaltskasse der Stadt, anstatt für Neubau oder Instandsetzung genutzt zu werden. 2024 wurden gerade einmal 410 neue Wohnungen fertiggestellt.

Neben der SAGA spielen Genossenschaften mit rund 130.000 Wohnungen eine wichtige Rolle. Mit einem Anteil von etwa 15 Prozent genossenschaftlichem Wohnungsbau liegt Hamburg deutlich über dem süd- und westdeutschen Durchschnitt. Börsennotierte Wohnungskonzerne halten schätzungsweise 22.500 Wohnungen in Hamburg, darunter die Vonovia SE mit rund 11.000 und die TAG AG mit rund 7.000 Wohnungen. Dazu kommen Pensionskassen und Immobilienfonds. Hamburg ist nach Frankfurt der zweitgrößte Immobilienfonds-Standort in Deutschland.

Hamburg ist das Bundesland mit den höchsten Kaufwerten für Bauland. Das ist auch eine Folge von Spekulationen. Besonders deutlich wird das am Beispiel des Holstenareals. Das Grundstück wurde mehrfach weiterverkauft, der Preis hat sich in wenigen Jahren mehr als verdoppelt. Solche Vorgänge sind kein Einzelfall. Bauflächen werden mit Gewinn weiterverkauft, ohne dass die Investor:innen eine Änderung an ihnen vornehmen. Das schlägt sich am Ende in hohen Neubaumieten nieder.

Hamburgs Antwort – „Das Bündnis für das Wohnen“ und der „Drittelmix“

Seit 2011 gibt Hamburg eine klare Antwort auf die Wohnungsnot: bauen, bauen, bauen. Das zentrale Gremium, in dem diese Politik ausgehandelt wird, ist das „Bündnis für das Wohnen“. Dieses Gremium besteht aus der Stadt, vertreten durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW), die Umweltbehörde, die Sozialbehörde, die Finanzbehörde und die Bezirke, und Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Die zwei großen Mietervereine „Mieter helfen Mietern“ und „Mieterverein zu Hamburg“ sind als beratende Partner beteiligt, haben sich aber im Laufe der Jahre zunehmend vom Bündnis entfremdet, vor allem wegen der weiterhin schrumpfenden Sozialwohnungsbestände und ausbleibender Mietbegrenzungen.

Das Hamburger Modell basiert auf dem sogenannten Drittelmix: Ein Drittel der neuen Wohnungen soll öffentlich gefördert (Sozialwohnungen), ein Drittel Eigentumswohnungen und ein Drittel frei finanzierte Mietwohnungen. Stadt und Stadtbezirke sichern zügige Genehmigungen und Flächenentwicklung für jährlich rund 10.000 neue Wohnungen zu. Verbote, Deckelungen und stark eingreifende Regulierungen werden dabei weitestgehend vermieden, um private Akteur:innen nicht abzuschrecken. Im Koalitionsvertrag steht, dass seit 2011 mehr als 130.000 Wohnungen genehmigt und rund 100.000 fertiggestellt worden sind, davon rund 30.000 öffentlich gefördert.

Ein wichtiges Instrument der Bodenpolitik ist das Erbbaurecht. Städtische Grundstücke, die für den Wohnungsbau bestimmt sind, werden grundsätzlich im Erbbaurecht vergeben, damit die Stadt die Flächen dauerhaft behält. Das bedeutet, dass das Eigentum des Grundstücks vom Eigentum der darauf stehenden Gebäude getrennt wird. Die Stadt bleibt Eigentümerin des Grundstücks und die Vertragspartner werden Eigentümer der darauf stehenden Gebäude. Vertragspartner zahlen jährlich 1,3 Prozent des Bodenwerts zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Kritiker:innen aus der Wohnungswirtschaft sehen darin ein Hindernis für den Wohnungsbau. Aktuell befinden sich 49,4 Prozent der gesamten Stadtfläche in städtischem Besitz.

2022 errang die Volksinitiative „Keine Profite mit Boden und Miete“ einen wichtigen Erfolg. Auf einem Drittel der für den Wohnungsbau vorgesehenen städtischen Flächen sollen jährlich 1000 dauerhaft mietpreisgebundene Wohnungen entstehen. Die ersten 50 Jahre sollen sie durch Wohnraum-Förderprojekte sozial gebunden sein und die darauffolgenden 50 Jahre durch im Erbbaurecht festgelegte Verabredungen. Zudem wurde ein (mit Ausnahmen versehenes) Veräußerungsverbot städtischer Grundstücke beschlossen. Akteur:innen aus der Wohnungswirtschaft reagierten darauf mit scharfer Kritik und sahen das Bündnis für das Wohnen grundsätzlich in Frage gestellt.

Der Sickereffekt – Versprechen und Wirklichkeit

Die politische Legitimation des Hamburger Neubaukurses stützt sich wesentlich auf die sogenannte Filtering-Theorie, auf Deutsch: den Sickerffekt. Die Idee dahinter ist einfach: Die einkommensstärksten Haushalte ziehen in neue, hochwertige Wohnungen um. Dadurch werden ihre alten Wohnungen frei, die dann von Haushalten mit mittlerem Einkommen bezogen werden. Deren günstigere Wohnung wird wiederum frei und es kann jemand neues einziehen. Diese Umzugskette setzt sich bis in die günstigsten Marktsegmente fort, wo dann auch einkommensschwache Haushalte profitieren. Neubau sickert also nach unten durch.

Die Theorie hat ihren Ursprung in stadtökonomischen Ansätzen aus der amerikanischen Nachkriegszeit und setzt relativ freie Bodenmärkte voraus. Ursprünglich wurde sie 1949 vom Ökonom Richard U. Ratcliff formuliert und 1978 von Helmut Westphal weiterentwickelt. Sie beruht auf der Annahme, dass Wohnungen im Laufe ihres Lebenszyklus „abgewohnt“ werden, an Wert verlieren und dadurch für immer weniger zahlungskräftige Haushalte zur Verfügung stehen, bis sie schließlich abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden.

In der Realität sieht das jedoch anders aus. Bereits konzeptionell bestehen erhebliche Zweifel. Eine Studie der Stadt Hamburg aus dem Jahr 2014 zeigte, dass überwiegend Ein- und Zweifamilienhaushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen direkt vom Neubau profitieren. Für benachteiligte Haushalte waren keine Verbesserungen nachweisbar. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung von 2020 kam zu dem Ergebnis, dass Umzugsketten im Durchschnitt nur 2,2 bis 3,2 Umzüge umfassen. Bei Zuwanderungen in die Stadt reißt die Kette zusätzlich ab. Außerdem heben die steigenden Angebotsmieten bei Neuvermietungen die erhofften Entlastungen teilweise auf.

Der Wohnungsmarkt ist kein einheitlicher Markt, durch den Preiseffekte frei nach unten fließen können. Er besteht aus klar voneinander abgegrenzten Teilmärkten, die sich durch Faktoren wie Lage, Größe, Preis und Ausstattung unterscheiden. Wer in Altona-Altstadt wohnt, zieht nicht einfach nach Billstedt, nur weil dort eine günstigere Wohnung frei wird. Die Teilmärkte sind so stark voneinander abgeschottet, dass ein Durchsickern von oben nach unten kaum stattfindet. Einkommensschwache Haushalte wohnen deswegen eher zu fünft in einer Dreizimmerwohnung, als dass die von freigewordenen Wohnungen in höheren Segmenten profitieren. Neubauaktivitäten fallen gemessen am Gesamtbestand zu gering aus, um einen Angebotsüberhang zu erzeugen, der Preissenkungen anstoßen würde.

Auffällig ist auch, wie selektiv die Hamburger Politik mit diesen Forschungsergebnissen umgeht. Studien, die sich klar für den Neubau in den unteren Preisklassen aussprechen, finden im Hamburger Modell kaum Berücksichtigung.

Besonders deutlich klafft die Lücke beim Sozialwohnungsbau. Rund 55-80 Prozent der Sozialwohnungen wurden von privaten Unternehmen statt von kommunalen Wohnungsgesellschaften gebaut. Dadurch fallen sie nach 30 Jahren aus der Preisbindung. Laut dem Mieterverein zu Hamburg fallen zwischen 2023 und 2028 insgesamt 22.058 Wohnungen aus der Bindung. Die Anzahl neu entstehender Sozialwohnungen reicht bei weitem nicht aus, um den Verlust zu kompensieren. Und wer zu viel für eine geförderte Wohnung verdient, aber zu wenig für die marktgängigen Mieten, bleibt komplett außen vor.

Alternativen und Forderungen

Die Zahlen sind ernüchternd. Eine Miete, die 30 Prozent des Einkommens beträgt, gilt als Grenze der Bezahlbarkeit. Knapp die Hälfte aller Mieter:innenhaushalte (49,2 Prozent) in deutschen Großstädten überschreitet diese Grenze. Das entspricht bundesweit 4,1 Millionen Haushalten. Es fehlen 1,5 Millionen bezahlbare Wohnungen.

Der Hamburger Senat hält trotzdem an seinem Kurs fest. Doch die Kritik an diesem Kurs wächst. Aus der Wohnungsmarktforschung kommen eindeutige Hinweise darauf, dass der Fokus vom marktbezogenen Neubaukurs gelöst werden muss. Der Sickereffekt versickert, bevor er unten ankommt. Sozialwohnungen fallen schneller aus der Bindung, als neue entstehen. Und die Konzerne, die auf dem Hamburger Wohnungsmarkt ihr Geld verdienen, haben kein Interesse daran, dass die Mieten sinken. Ihr Geschäftsmodell lebt vom Gegenteil.

Die Bezahlbarkeit von Bestandswohnungen muss intensiver politisch bearbeitet werden. Wohnungen, die heute schon da sind, müssen bezahlbar bleiben. Immobilienspekulationen, renditebezogene Modernisierungen und übermäßige Mietsteigerungen müssen eingedämmt werden. Eine Untersuchung von Christoph Haferburg & Co. Aus dem Jahr 2022 zeigt, dass um den Bedarf an günstigen Wohnungen tatsächlich zu decken, fast 50 Prozent der Neubauwohnungen gefördert sein müssten, nicht die im Drittelmix vorgesehenen 33 Prozent.

Die Initiative „Hamburg Enteignet“ geht weiter und fordert 2025 die Vergesellschaftung großer privater Wohnungskonzerne mit mehr als 500 Wohnungen und deren Überführung in demokratisch verwaltetes Gemeineigentum. Die Logik dahinter: Wenn Mieter:innen die Profite der Konzerne nicht mehr bezahlen müssen, können die Mieten sofort gesenkt werden. Das Netzwerk „Recht auf Stadt“ setzt sich ebenfalls für eine Vergesellschaftung von Grund und Boden ein und fordert eine neue demokratische Stadtplanung. Die Wohnungspolitik soll weg von einer Orientierung am Markt und hin zu einer Politik, die Wohnen als Grundrecht begreift. Die Linke Hamburg fordert unter anderem ein stadtweites Vorkaufsrecht zur Überführung von Grundstücken in die öffentliche Hand, einen Mietendeckel, das Verbot von Indexmieten sowie das Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Außerdem spricht sie sich für die dauerhafte Sozialbindung aller öffentlich geförderten Wohnungen aus. Die SAGA könnte dabei eine Schlüsselrolle spielen. Die Linke fordert, die SAGA in ein gemeinwohlorientiertes Unternehmen umzubauen, das Einnahmen und Gewinne ausschließlich für Instandhaltung und Neubau einsetzt, um die Mieten zu senken.

Der Hamburger Senat hat seinen Kurs mit dem Drittelmix jahrelang gut verpackt. Doch hinter dem griffigen Namen steckt eine Politik, die vor allem eines leistet: Sie hält die Konzerne bei Laune und die Mieten hoch. Solange Vonovia, TAG und Co. den Hamburger Wohnungsmarkt als Renditemaschine nutzen dürfen, wird sich nichts daran ändern. Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände, Boden dauerhaft in öffentlicher Hand, Mieten, die sich an Einkommen orientieren und nicht an Renditeerwartungen, wären ein Anfang einer sozialverträglichen Wohnungspolitik. Einer Politik, die dafür sorgt, dass Hamburger:innen gut wohnen können. Nicht nur die, die es sich gerade noch leisten können.

Am Ende steht eine strukturelle Frage, die nicht nur Hamburg betrifft: Soll Wohnraum primär als Ware und Kapitalanlage funktionieren oder als soziale Infrastruktur, zu der alle Bevölkerungsgruppen Zugang haben? Wir unterstützen die Forderungen, dass die öffentliche Hand stärker die sogenannte „unsichtbare Hand“ des Wohnungs- und Immobilienmarktes ersetzen muss.

 

Literatur:

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[1] Quelle: Horn, G. (2025): Wohnungsnot, Mietenwahnsinn – über die Besonderheiten des Immobilienmarktes. bpb. https://www.bpb.de/themen/wirtschaft/wirtschaftspolitik/555848/wohnungsnot-mietenwahnsinn-ueber-die-besonderheiten-des-immobilienmarktes/. (zuletzt aufgerufen: 26.03.2026).